「借地借家法」の版間の差分

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(v:借地借家法 2009年8月29日 (土) 12:20 より (執筆者: 利用者:Yamamomo))
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ここでは、借地借家法について扱います。
 
この講座は、[[Topic:民法 (債権各論)|民法 (債権各論)]]の学科の一部です。前回の講座は[[賃貸借]]、次回の講座は[[請負]]です。
 
== 対象 ==
 
=== 存続期間と更新 ===
民法は、賃貸借期間の上限を20年と定めています([[b:民法第604条|604条]])が、借地借家法29条2項は建物賃貸借についてこの規定を適用しないものとしており、存続期間を20年以上と定めることも可能となっています。
 
また、借地借家法では、建物賃貸借についても法定更新の制度を定め、更新拒絶の際には正当事由を必要としています。
存続期間の定めのある建物賃貸借契約では、当事者が期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、相手方に対して更新しない旨の通知、または条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます(借地借家法26条1項本文)。また、例えこのような通知がなされたとしても、賃借人が期間満了後も建物の使用を継続し、賃貸人がこれに遅滞なく異議を述べなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます(借地借家法26条2項)。法定更新が認められた場合、更新後の賃貸借は期間の定めのないものとなります(借地借家法26条1項但書)。そして、更新拒絶をする場合には、正当事由が必要です(借地借家法28条)。
 
存続期間の定めのない建物賃貸借契約では、賃借人はいつでも解約申入れをすることができ、その場合申入れの日から3ヶ月を経過することで賃貸借契約は終了します([[b:民法第617条|617条]]2号)。しかし賃貸人からの申入れについては借地借家法が特別の規定を定めており、賃貸人の解約申入れの日から6ヶ月を経過することによって終了するものとされています(借地借家法27条1項)。また、解約申入れには正当事由が必要であり(借地借家法28条)、解約申入れがあり、かつ正当事由が認められる場合であっても、賃借人が期間満了後も縦者の使用を継続し、賃貸人がこれに遅滞なく異議を述べなかったときは、やはり従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます(借地借家法27条2項による借地借家法26条2項・3項の準用)。
 
=== 造作買取請求権 ===
一つの見解は、あくまで借地借家法32条1項は強行規定であってこれと異なる契約に効力は認められず、たとえ賃料を自動的に増額する、あるいは減額しないといった契約が結ばれていたとしても、賃借人は賃料減額請求権を有しているという見解です。これに対して、契約締結時に賃借人が自らリスクを負担するものとしていたのであれば、特別の保護は必要なく、賃料自動増額特約の効力を認めるべきとの見解も主張されています。判例では、借地借家法32条1項を強行放棄とした上で、衡平の見地に照らし、契約締結時の事情として賃料が決定された経緯や賃料自動増額特約が付された事情なども考慮して、賃料減額請求の当否や相当賃料額が判断するものとされています。
 
(参照 [[w:借地借家法|借地借家法]]、[[w:サブリース|サブリース]])
 
[[カテゴリ:借地借家法|*]]
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