「債権各論/賃貸借」の版間の差分

スタイルを修正
(v:賃貸借 2009年8月28日 (金) 14:34 より (主執筆者: 利用者:Yamamomo))
 
(スタイルを修正)
ここでは、賃貸借について扱います。なお不動産の賃貸借については借地借家法による修正がなされている場合も多く、次回[[借地借家法]]講座も参照してください。
 
この講座は、[[Topic:民法 (債権各論)|民法 (債権各論)]]の学科の一部です。前回の講座は[[貸借型契約]]、次回の講座は[[借地借家法]]です。
 
== 賃貸借の成立 ==
=== 総説 ===
賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせ、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約束することによって成立する契約です([[b:民法第601条|601条]])。賃貸借契約は、諾成契約であり、双務契約であり、有償契約です。もっとも、農地や牧草放牧地については農業委員会または都道府県知事の許可がなければ効力を生じません(農地法3条)。
 
=== 他人物賃貸借 ===
他人の物の賃貸借も、賃貸借は有償契約であるため、[[b:民法第559条|559条]]による[[b:民法第560条|560条]]の準用があり、有効です。そこで、賃貸借契約の成立を主張する場合には、目的物を賃貸人が所有していたことを主張する必要はありません。もっとも、他人物賃貸借である場合、賃貸借契約は賃貸人・賃借人の間のものであり、これをもって所有者に対抗できるものではありません。そこで、所有者から返還請求がなされた場合には賃借人はこれを返還しなければならず、これにより賃借人が目的物を使用収益できなくなった時には、559条による[[b:民法第561条|561条]]・[[b:民法第562条|562条]]の準用により、賃借人は契約を解除でき、善意の賃借人は損害賠償を請求することがでます。また、善意の賃貸人も契約を解除することができます。
 
== 効果 ==
賃貸人は、賃貸借契約に基づき、賃借人に対し目的物を使用収益させる義務を負います(601条)。この義務は使用貸借の場合と異なり、賃貸目的物を賃借人が契約の目的に従って使用収益できる状態にするという積極的内容を持つものです。また、賃貸目的物に瑕疵があった場合には、559条による準用によって、売買における担保責任の規定が準用されます。
 
賃貸人の義務として、[[b:民法第606条|606条]]1項に定められる修繕義務があります。目的物の破損が不可抗力による場合にも、賃貸人はその修繕をする義務を負います。もっとも、これは任意規定であり、特約によって修繕義務を賃借人に転嫁することや、賃貸人の修繕義務を一部免除することもできます。また賃借人の責めに帰すべき事由により修繕の必要が生じた場合には修繕義務は発生しないというのが多数となっており、修繕できない場合や修繕に過大な費用がかかる場合にも、修繕不能・修繕困難と評価され修繕義務は生じません。
 
なお、賃貸人が目的物の保存に必要な行為をしようとする場合、賃借人がこれを拒むことはできません(606条2項)。ただし賃借人の意思に反して賃貸人が保存行為をしようとする場合、賃借人はこれにより賃貸借契約の目的を達することが出来なくなるのであれば契約を解除することができます([[b:民法第607条|607条]])。
 
; 修繕義務の不履行
 
=== 賃借人の地位 ===
賃借人は、賃貸借契約に基づき、賃貸人に対して賃料を支払わなければなりません(601条)。賃料の支払い時期は、特約や慣習がない場合には後払いとなります([[b:民法第614条|614条]])。すなわち、原則として賃貸人が目的物を引き渡してこれを使用収益させることが先履行とされています。
 
賃借人は、賃貸目的物を使用収益するにあたり、その契約または性質による定まった用法に従い使用収益しなければなりません(614条による[[b:民法第594条|594条]]1項の準用)。また、賃借人は、善良な管理者の注意をもって目的物を保存する義務を負います(400条)。目的物に修繕が必要となった場合や、目的物につき権利を主張する第三者が現れた場合には、賃借人は賃貸人に通知をしなければなりません([[b:民法第615条|615条]])。
 
==== 賃料減額請求 ====
賃借人は一定の場合に、賃料の減額を請求することができます。賃料減額請求権は形成権です。また、契約目的が達成できない状況に至った場合には、契約の解除をすることもできます。
 
まず、収益を目的とする土地の賃貸借(ただし宅地を除く)で、不可抗力により賃料に満たない収益しか上げることができなかったとき、賃借人は収益額に至るまで賃料の減額を請求することができます([[b:民法第609条|609条]])。さらに収益の少ない状態が2年以上継続した場合、賃借人は契約の解除をすることができます([[b:民法第610条|610条]])。なお農地については農地法21条・22条などに特別の規定があります。
 
次に、賃貸目的物の一部が賃借人の過失によらずに滅失したとき、賃借人は滅失した部分の割合に応じて賃料の減額を請求することができます(611条1項)。残存する部分だけでは契約の目的を達することができないとき、賃借人は契約の解除をすることができます(611条2項)。
 
なお、借地借家法にも賃料の増減請求について規定がおかれています。これについては借地借家法の講座を参照してください。
 
=== 費用の負担 ===
賃貸人は賃借人に賃貸目的物を使用収益させなければならず、賃貸人が賃貸目的物の保存や管理に必要な費用を負担します。そこで、賃借人が必要被を支出した場合には、賃借人は賃貸人からその償還を受けることができます。必要費の償還については、契約の終了を待つことなく、直ちに償還請求できます([[b:民法第608条|608条]]1項)。
 
賃借人が賃借物の価値を増加するために必要な費用(有益費)を支出した場合、賃貸人は賃貸借の終了時に、それを償還しなければなりません。この場合賃貸人は現実に支出された費用と増価額とのどちらを償還するかを選択することができます(608条2項本文による[[b:民法第196条|196条]]2項の準用)。また選択されない場合について、判例(大判明治35年2月22日民録8輯2巻93頁)は、相当の期間が経過しても選択されない場合には、低い額の方で有益費返還請求権が確定するものとしています。これに対して有益費償還債務を選択債務と構成して、[[b:民法第408条|408条]]によって賃借人は賃貸人に選択するよう催告でき、相当期間内に選択しない場合には賃借人が選択できると解する見解も主張されています。
 
また何が有益であるかについて、目的物の価値を増加させる有益行為であると認められるためには、それが目的物を通常利用する上で客観的に価値が増加したと評価されることが必要と考えられます。特殊な目的にとって役立つというだけでは、返還を受ける賃貸人にその目的のために使用することを強制できない以上、有益行為には当たらず、そのための費用は有益費とはなりません。
増価分は返還時に残存していなければならず、賃貸借契約の終了時に生じたとしても返還前に消滅したのであれば、賃貸人は増価分を取得できない以上、原則として有益費の償還請求は認められません(最判昭和48年7月17日民集27巻7号798頁)。
 
必要費及び有益費については、賃貸借契約がしゅうりょし賃借物が返還されてから1年が経過すると、請求できなくなります([[b:民法第621条|621条]]による[[b:民法第600条|600条]]の準用)。この期間は除斥期間と考えられますが、訴えを提起することまでは必要でなく、裁判外でも償還請求権を行使すれば足ります(大判昭和8年2月8日民集12巻60頁)。
 
=== 存続期間と更新 ===
民法では、賃貸借契約の存続期間の最長期について、20年を越えることができず、超えた場合には20年に短縮されるものと定めています([[b:民法第604条|604条]]1項)。これは、これ以上の期間を定めたい場合には地上権や永小作権を設定すればよいと考えられたためです。賃貸借契約の期間は更新することができますが、やはり更新の時から20年を超えることはできません(604条2項)。
 
賃貸借契約の更新は、合意によって更新がなされる場合の他、黙示の更新がなされる場合があります。賃借人が存続期間満了後も賃借物の使用収益を継続しており、賃貸人がこの事実を知りながら異議を述べなかった場合、賃貸借契約について、存続期間を除き前の賃貸借と同一の条件で更新の合意があったものと推定されます([[b:民法第619条|619条]]1項本文)。黙示の更新がなされた場合、当該賃貸借契約は期間の定めのない賃貸借となります。
 
賃貸借契約の更新がなされた場合、当初の賃貸借契約上の債務について差し入れられていた担保(人的担保である保証も含みます)は、敷金を除いて、当初の賃貸借契約の期間満了によって消滅します(619条2項)。当初の賃貸借契約における債務を前提として担保を引き受けていた保証人・物上保証人や、当初の賃貸借契約における債務を前提としてその余剰価値を把握している後順位抵当権者などの利益を考慮するためです。これに対して敷金は、このようなものを害するおそれはなく、賃借人が返還を求めない場合には、当事者としても新たな賃貸借契約のために利用する意図があるものと認められるため、敷金の存続が認められています。
 
==== 短期賃貸借 ====
賃貸借は債権契約ですが、それが長期にわたると実質的には物権の設定に近い行為となります。そこで、民法では、処分につき行為能力の制限を受けた者(被保佐人や被補助人など)又は処分の権限を有しない者(権限の定めのない代理人や不在者財産管理人など)は、賃貸借をする場合には、以下の期間を超えない範囲でのみ契約をすることができる([[b:民法第602条|602条]])と定めています。このような短期の賃貸借契約を、短期賃貸借と言います。
* 樹木の栽植又は伐採を目的とする山林の賃貸借…10年(同条1号)
* その他の土地の賃貸借…5年(同条2号)
* 動産の賃貸借…6箇月(同条4号)
 
以前は、短期賃貸借はその期間の範囲内において先に登記された抵当権にも対抗することができました(旧395条)。しかし執行妨害のために悪用されるなどの弊害が目立ったため、現行民法では対抗することはできないとした上で、抵当権の目的である建物につき、6ヶ月の明け渡しの猶予期間のみを認めています(現[[b:民法第395条|395条]])。
 
== 賃貸目的物の譲渡 ==
原則として、賃貸人が賃貸目的物を第三者に譲渡し、新所有者が所有権に基づき賃借人に目的物の引渡しを請求して来た場合、賃借人は目的物の引渡しを拒むことはできません。所有権は絶対権としての物権であって、自らが所有権者であることを万人に主張することができます。しかし賃借権は債権であり、契約当事者(賃貸人・賃借人)に対してしかこれを主張することはできません。そこで、賃借人は新所有者との関係では、何の正当性もなく物を占有していることになり、所有権に基づく返還請求に応じなければなりません。このことを、「売買は、賃貸借を破る」と言い、これが民法の原則です。
 
もっとも、[[Topic:民法 (物権)|民法 (物権)]]において扱いましたが、不動産を譲り受けた新所有者が新所有者である、すなわち賃貸人から所有権を譲り受けたという物権変動を[[b:民法第177条|177条]]の第三者に主張するためには、対抗要件としての登記を備える必要があり、判例・通説によると、不動産賃借人は177条の第三者に該当するとされています。
 
=== 対抗力を備えた不動産賃借権 ===
しかし、特に不動産の賃貸借は生活や事業の基盤となるものであり、安定して存続することが求められます。そこで以上の例外として、民法では、[[b:民法第605条|605条]]において「不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その後その不動産について物権を取得した者に対しても、その効力を生ずる。」と定めています。これにより、賃借権について登記をしておくことで、賃借権の存在を新所有者にも対抗することができます。
 
この賃借権の登記申請は賃借人と賃貸人の共同申請によることとされています。しかし、賃貸人の義務は賃借人に目的物を使用収益させることであって、売買などの場合と異なり、特約がなければ賃貸人には賃借人に対し登記申請に協力する義務はない(大判大正10年7月11日民録27輯1378頁)とされており、賃借人に登記請求権はありません。そして賃貸人としては、一般的に言って、所有する土地の価値を下落させることとなる賃借権の登記は望ましいものではありません。そのため現実に不動産賃借権が登記されている割合は、わずかなものとなっています。
 
そこで、不動産賃借人を保護するため、特別法として借地借家法が定められています(借地借家法については、次回[[借地借家法]]講座を参照してください。)。また、農地法においては、農地や採草放牧地の引渡しによって、その賃借権に対抗力が与えられています(農地法18条1項)。
 
=== 賃貸人の地位の移転 ===
== 賃借権の譲渡・転貸借 ==
=== 総説 ===
賃借権の譲渡や転貸には、賃貸人の承諾が必要と定められており([[b:民法第612条|612条]]1項)、承諾なしに譲渡や転貸がなされた場合、賃貸人は賃貸借契約を解除することができるとされています(612条2項)。
 
そして、賃貸人の承諾により転貸がなされた場合について、賃貸人は転借人に対する直接請求権が与えられています([[b:民法第613条|613条]]1項)。
 
=== 譲渡・転貸 ===
== 賃貸借の終了 ==
=== 総説 ===
賃貸借契約は、一つには、存続期間の満了により終了します(更新されない場合)。また、期間の定めのない賃貸借では、各当事者はいつでも解約の申し入れをすることができ、この場合解約申し入れ後、土地については1年、建物については3ヶ月、動産・貸席については1日の経過により終了することとなります([[b:民法第617条|617条]]1項)。期間の定めがある賃貸借の場合でも、合意により解約権を留保している場合には、解約権を有する当事者は617条の規定によって解約の申し入れをすることができます([[b:民法第618条|618条]])。
 
賃貸借契約の一方当事者が債務不履行を犯した場合には、相手方は債務不履行を理由に解除することができます。賃貸借契約が解除された場合、その効果は将来に向かってのみ発生します([[b:民法第620条|620条]])。一般の解除については、判例・通説は直接効果説を採っていますが、ここでの解除は遡及効を持つものではなく、これは解約告知とも呼ばれます。
 
さらに、賃貸目的物が全部滅失した場合、賃貸借はこれによって消滅します(最判昭和32年12月3日民集11巻13号2018頁)。この場合解除の意思表示も不要です。これは、目的物が消滅した以上、もはや契約を維持する意味もないと考えられるためです。一方、賃貸人や賃借人が死亡した場合、賃貸借は終了しません。
 
=== 賃貸借の解除 ===
賃貸借の債務不履行による解除については、その適用条文について見解が分かれています。判例(最判昭和27年4月25日民集6巻4号451頁)では、解除の根拠としては[[b:民法第541条|541条]]とし、原則として賃貸人は、相当期間を定めて催告した上で、なお賃借人が契約の本旨に従った履行をしないない場合に解除できるとした上で、ただ信頼関係が破壊された状態となっているのであれば、催告は信義則上不要であるとしています。例えば判例では、9年10ヶ月にわたり賃料が支払われていない場合(最判昭和49年4月26日民集28巻3号467頁)や、バラック所有のために使用し本建築をしないこと・同所に寝泊りをしないことを特約して一時使用のために賃借をしたにもかかわらず、その後建築した仮設建物を旧態を留めないほど改築して木造二階建ての本建築物とし、夫婦で居住した場合(最判昭和31年6月26日民集10巻6号730頁)などについて無催告解除を認めています。
 
そして、判例・学説上、賃貸借の解除においては、無断譲渡・転貸の場合と同様、義務違反があった場合でも未だ信頼関係を破壊するに至っていない場合、契約の解除は認められないという、信頼関係破壊の法理が採用されています。そこで、一度きりの賃料支払いの遅延や軽微の無断改造などでは、解除が認められ難いこととなります。
 
これに対し、541条の規定は賃貸借のような継続的契約関係について定めたものではなく、雇用についての[[b:民法第628条|628条]]の法理によるべきとの見解も主張されています。この立場に立つと、債務不履行があったとしてもやむを得ない事由がなければ賃貸借契約を解除することはできません。さらに、解除をするためにはやはり催告は必要であると考えられ、ただ義務違反の性質や程度が著しく賃貸借関係の存続を賃貸人に求めることができないような場合には催告なく解除できることとなります。
 
=== 終了と第三者 ===
賃貸借関係を基礎として、転貸借がなされたり借地上の建物の賃貸借がなされるなど、別の法律関係が築かれていることがあります。ここで、基礎となった賃貸借関係が終了した場合、これを基礎としていた法律関係がどうなるかが、この賃貸借の終了と第三者の問題です。
 
まず、判例(最判昭和10年11月18日民集14巻1845頁、最判昭和36年12月21日民集15巻12号3243頁)は賃料不払いや無断譲渡などの賃借人の債務不履行を理由として賃貸借契約が解除された場合、賃貸人は債務不履行を理由とする解除をもって転借人等に対抗できるとしています。そこで転借人は現賃貸人からの目的物返還請求に応じなければならないこととなります。そして、解除の際、転貸人に催告等をする必要はないとしています。これに対して学説では、転借人が賃貸借関係を継続するため第三者弁済([[b:民法第474条|474条]])をする機会を確保するため、承諾をした原賃貸人は承諾した以上、転借人に対しても原賃貸借契約を解除をしようとする場合には催告をしなければならないという見解も主張されています。
 
なおこの場合、原賃貸借を基礎としてなされていた転貸借契約に基づく転貸料請求について、判例(最判平成9年2月25日民集51巻2号398頁)は、賃貸人の承諾のある転貸借は、賃貸人が転借人に対して目的物の返還を請求したときに、転貸人の転借人に対する債務の履行不能により終了するとして、賃貸人からの返還請求時を基準として請求できなくなるものとしています。
これに対して賃貸人と賃借人との合意解除がなされた場合、判例は、借地権設定者と借地権者が借地契約を合意解除しても、適法な転借人の権利は消滅せず(大判昭和9年3月7日民集13巻278頁、最判昭和62年3月24日判時1258号61頁)、借地上の建物の賃借人(最判昭和38年2月21日民集17巻1号219頁)や抵当権者(大判大正11年11月24日民集1巻738頁)にも合意解除を対抗できないとしています。これは、賃貸人は承諾すること(転貸借の場合)や土地を賃貸すること(借地上の建物の賃貸借などの場合)によって一旦その使用収益を認容しておきながら後に自ら賃貸借関係を消滅させ、明け渡しを求めるのは信義に反するものであり、また原賃借人も、自らの権利を基礎として他人に権利を設定した以上これを放棄することは許されず、合意解除という原賃貸人・原賃借人間の契約の効力を転借人に主張することはできないと考えられるためです。もっとも、転借人の同意を得て合意解除をした場合や、賃借人の賃料不払いなどの債務不履行がある場合に、当事者が合意解除の形式をとったに過ぎない場合には、賃貸人は転借人に対しても合意解除の効果を主張できると考えられます。
 
(参照 [[w:賃貸借|賃貸借]])
 
[[Category:|ちんたいしやく]]